امروز با موضوع بالکن غیر مجاز در خدمت شما هستیم.
قبل از هرساخت و ساز یا تصمیم گیری برای بازسازی خانه ی خود، حداقل لازم است ازمتخصصان ماهر در زمینه ی ساخت و ساز مشاوره بگیرید و فقط نباید به مشورت گرفتن از افراد غیر متخصص همانند کارمندان بنگاهها بسنده کرد. و این نباید روش اصلی در به دست آوردن اطلاعات برای اقدامات نوسازی در خانه ی شما باشد.
همچنین، خیلی از قوانین ساخت و ساز و اضافه کردن ساختار دیگر به ساختمان ها طبق ضوابط جدید به روز رسانی می شود و عدم توجه به آنها این امکان را به وجود می آورد که ساخت و ساز و نوسازی و برنامه های مربوط به آن به جای اینکه در زمان مقرر به پایان برسد، با جریمه ی های بسیار زیاد مواجه بشود و ساخت و بازسازی ساختمان به عقب بیفتد که علاوه بر ضرر مالی، ضرر روحی روانی آن نیز قابل ملاحظه است.
تنها افرادی که می توانند در این زمینه فعال باشند، متخصصان کمیسیون ماده صد شهرداری، کارشناسان رسمی دادگستری و وکلای حقوقی فعال در خصوص پرونده های ملکی می باشند که می توان از آنها مجوز و مشاوره گرفت.
بعد از ایجاد ساختار جدید همانند بالکن در ساختمان و یا اضافه کردن تراس، بالکن یا هرگونه ساختار جدید دیگر در بنا، پرونده ای برای اقدامات انجام شده در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری منطقه ایجاد می شود.
کارشناسان این کمیسیون از بنا ی مذکور بازدید می کنند و ساختار های جدید را با پلان و جزییات موجود و اطلاعات جدید مقایسه می کنند. پس از آن همه ی اطلاعات و نقشه ها را در اختیار کمیسیون قرار می دهند. در غیر این صورت بالکن غیر مجاز می باشد.
حال سوالی که پیش می آید این است که کمیسیون ماده ی 100 چیست؟
طبق ماده ی 100 قانون شهرداریها، مالکان و تمامی معماران باید پیش از انجام هر فعالیت یا پروژه ای چه در محدوده ی شهرها چه در اطراف آنها، لازم است اول از همه از شهرداری پروانه ی ساخت بگیرند.
توضیحات در مورد ماده ی 100 قانون شهرداری
درمورد احداث غیر مجاز ساختار جدید در بنا های مسکونی و یا تجاری در صورت عدم حکم تخریب، شهرداری وظیفه دارد که از متخلف جریمه دریافت کند. ولی در تبصره ی 7 ماده ی 100 قانون شهرداری ها ، به طور مستقیم به ناظران ساختمانی و توضیح وظایفشان می پردازند. این تبصره عبارت است از:
تبصره ۷ ـ طبق این تبصره تمامی مهندسان ناظر مظفند که تمام فعالیت های مربوط به ساخت و ساز را زیر نظر داشته باشند و هماهنگی همگی فعالیت ها با مشخصاتی که در نقشه ها، پروانه ها و محسبات فنی موجود است، تایید کنند. همچنین اگر تخلفی صورت گرفته است، سریعا به شهرداری اطلاع بدهند.
در غیر این صورت، طبق تبصره ی یک ماده ی صد قانون شهرداری، این امر منجر به صدور جریمه یا تخریب ساختمان می شود و شهرداری وظیفه دارد تمامی موارد را به نظام مهندسی اطلاع دهد.
شورای انتظامی این وظیفه را دارد که اگر تخلفی از طرف مهندسان ناظر دیده شد، فرد یا افراد متخلف را 3 تا 6 ماه از کار محروم کنند و در صورت تکرار تخلف، طبق ماده ی 100 کمیسیون شهرداری، حکم تخریب ساختمان را صادر کنند. که همه ی این موارد در خصوص احداث بالکن ها نیز می باشد.
تمامی مراتب محکومیت توسط شورای انتظامی نظام مهندسی در پروانه ی اشتغال قید می شود
تمامی مراتب محکومیت توسط شورای انتظامی نظام مهندسی در پروانه ی اشتغال قید می شود. در این مدت شهرداری وظیفه دارد تا زمان صادر شدن حکم متخلفان، تا حدود ۶ ماه از دریافت گواهی امضا ی مهندس ناظر متخلف، به منظور ساخت و ساز برای پروانه ی ساختمان ممانعت به عمل آورد.
همچنین، ماموران شهرداری موظفند نظارت های لازم را انجام دهند و اگر در هر زمان، تخلفی صورت گرفت و به موقع اقدام نکنند و یا در خصوص صادر کردن گواهی انطباق ساختمان با پروانه، خطا کنند.
طبق قوانین، متخلف محسوب می شوند و هنگامی که تشخیص داده شود، تخلف مهندسان ناظر و ماموران شهرداری جزائی نیز می باشد، در این صورت باید تمامی تخلفات پی گیری شود.
به طور مثال، در مواردی که دستورات و ضوابط شهرداری در خصوص احداث بالکن ها اجرا نشود و مهندسان و مالکان در هنگام نوسازی یا احداث بالکن مرتکب خطا شوند. شهرداری وظیفه دارد تا ماموران و مهندسان خود را به محل پروژه اعزام کند و این اجازه را دارند تا پروژه را متوقف کنند.
رای کمیسیون که شامل جریمه و یا حکم تخریب ساختمان می باشد
در آخر، رای کمیسیون که شامل جریمه و یا حکم تخریب ساختمان می باشد، برای متخلفان صادر می شود. بعد از آن، متخلفان می توانند از طریق دادگاه به صدور محکومیت اعتراض کنند و سپس این شکایت در دیوان عدالت اداری مورد بررسی قرار گرفته می شود که این مراحل ممکن است بسیار طولانی شود و هزینه های زیادی را می طلبد. زیرا باید دستمزد کارکنان دادگستری پرداخته شود.
بنابراین، قبل ازهرفعالیتی باید مطلع شوید که شهرداری در منطقه ای که می خواهید ساخت و ساز صورت بگیرد، مجوز احداث ساختار جدید و احداث ساختمان ها را صادر کرده است یا نه؟ سازمان های نظام مهندسی و شهرداری ها در هر شهری ضوابط و استاندارد های متفاوتی برای بازسازی و ایجاد ساختار جدید به ساختمان های قدیمی را دارند. این ساختار جدید می تواند بالکن باشد.
اضافه کردن یک یا یک نیم طبقه به بنا همچنین جز تخلفات رایج می باشد که در ساختمان های قدیمی اجرا می شود. دانستن این موضوع ضروری است که اضافه کردن ساختار جدید باید بدون هیچ مشکلی انجام شود و حذف ستون ها و دیوارها باعث ریزش ساختمان نشود.
ولی اگر برای ماموران ساختمان شهرداری میزان تحمل بار به بنا مشخص نشود، حکم تخریب برای قسمت اضافه شده به ساختمان که می تواند مثلا بالکن باشد، صادر می شود.
اخذ مجوز برای ساختمان های قدیمی
جهت اخذ مجوز برای ساختمان های قدیمی یا بناهایی که به مهندس طراح سازه آن دسترسی وجود ندارد، لازم است به شهرداری و کمیسیون مربوط برای گرفتن مجوز ساخت و ساز رجوع کنید و درخواست دهید تا یک مهندس سازه برای اضافه کردن ساختار جدید به بنا به شما معرفی کنند. این مهندس با بازدید از بنا و بررسی نقشه ها و جزییات ساختمان به این نتیجه می رسد که آیا امکان ایجاد ساختار جدید وجود دارد یا خیر.
مهم ترین امر برای بازسازی بناها و یا اضافه کردن ساختار جدید به آنها
بنابراین مهم ترین امر برای بازسازی بناها و یا اضافه کردن ساختار جدید به آنها که توجه به آن ضروری است، این مسئله می باشد که سازه ی جدید می تواند فشار و بار جدید را تحمل کند یا خیر.
این مسئله همچنین در برای اضافه کردن تراس و بالکن نیز وجود دارد و لازم است به صورت دقیق به آن توجه شود. برای بناهای نوساز و قدیمی دو مسئله موجود می باشد که شامل:
افزودن تراس و بالکن بسیار سخت تر از تصورات شماست!
قیمت ملک به اندازه ای افزایش یافته است که هزینه های افزودن بالکن به بنا، با وجود جریمه های شهرداری و قیمت مصالح و ساخت و ساز همچنان مقرون به صرفه می باشد. مثلا، قیمت تمام شده ی هر متر مربع بالکن در یک منطقه ی خوب در شهر تهران ممکن است حدودا متری شیش میلیون تومان باشد. در صورتی که، قیمت بنا در هنگام فروختن آن، هر مترمربع حدود سی میلیون تومان بشود.
بنابراین، یکی از طرفداران سفت و سخت بازسازی و یا اضافه کردن ساختار جدید به بناها همانند بالکن ها، کارکنان بنگاه های املاک می باشند. زیرا با خریداری یک ملک به صورت موقتی و با اضافه کردن ساختار های جدید همانند بالکن و تراس با صرف هزینه های کم و با فروش ساختمان ها با بیشترین قیمت، سودهای کلانی را به دست می آورند .
افزودن بالکن یا طبقه در بناهای نو
بناهای جدید با توجه به ضوابط و قوانین شهرداری منطقه و زیر نظر مهندسان و ماموران شهرداری ساخته شده است و مهندسین عمران با حساب کردن بار وارده به ساختمان سازه ی ساختمان را احداث کرده اند .
درمورد این ساختمان ها، باید قبل از هرنوع ساخت و سازی، مهندسین سازه افزایش بار را محاسبه کنند و امکان اضافه کردن تراس یا بالکن را از نظر سازه ای بررسی کنند. اگر دسترسی به مهندس برای محاسبه ی بارهای وارده به بنا نبود، روش های سختتری به منظور گرفتن مجوز ساخت وجود دارد.
پیشنهاد می کنیم از پست طراحی بالکن آپارتمان دیدن کنید.
به این موارد را در هنگام افزودن بالکن به بنا های قدیمی توجه کنید
ساخت بالکن در خیابان های با عرض کمتر از 10 متر تخلف محسوب می شود و غیر مجاز است و حکم تخریب صادر می شود.
در ارتفاع کمتر از 4 متر امکان ساخت بالکن وجود ندارد، در خیابان های 10 تا 12 متری، بالکن باید تا ارتفاع 4 متر 50 سانتی متر ساخته شود، در خیابان های 12 متری، بالکن تا ارتفاع 4 متر 60 سانتی مترمی تواند احداث شود ودر صورت عدم توجه به این قانون بالکن غیر مجاز است و حکم تخریب صادر می شود.
اگر معماران و مالکان در معبر های 6 یا 8 متری اقدام به ساخت بالکن کنند، قطعا طبق ماده ی صد این اقدام منجر به تخریب بالکن می شود و بالکن غیر مجاز محسوب می شود.
اگر مرتکب به تخلف شوید و اقدام شما منجر به صدور حکم جریمه و تخریب شود، اعضای کمیته نظارتی به هیچ عنوان این توانایی رو ندارند تا بتوانند موضوع را حل کنند و یا از میزان جریمه ها کم کنند.
در این گونه موارد تنها کمیسیونی که حکم را صادر کرده می تواند مقداری از جریمه ها را کم کند. اما به این نکته نیز باید توجه شود که اگر حکم صادر شده باشد حتی کمیسیون هم نمی تواند از جریمه ها کم کند.
جریمه ی احداث بالکن های غیر مجاز
مقدار جریمه ی تخلفات ساختمانی در تهران سالیانه تغییر می کند. بر اساس جزئیات به دست آورده شده از ماموران شهرداری، جریمه ی ساخت و ساز غیر مجاز ۱۰۲ درصد نسبت به سال قبل بیشتر شده است.
اما سوال مهمی که باید به آن پرداخت این است که این جریمه های نقدی تعیین شده از طرف مد‌یریت شهری و شهرداری برای ساخت و ساز غیر مجاز، می توانند یک عامل بازد‌ارند‌ه برای مهندسان ناظر، مالکین و معماران برای عدم تکرار تخلفات و ساخت و سازهای غیر مجاز از جمله احداث بالکن های غیر مجاز شود؟
به عبارت دیگر، صدور جریمه ی نقدی و حکم تخریب باعث می شود تخلفات کمتر شوند یا بیشتر شوند؟ یا آنکه هزینه ی تخلفات و جریمه ها از سودی که مالکان و مهندسان ناظر به دست می آورند کمتر می باشد؟ یا صدور این حکم ها باعث جلوگیری از تخلفات و ساخت و ساز های غیر مجاز می شود؟
با این وجود تمام تلاش ماموران شهرداری و همه ی ناظرین این می باشد که شهروندان با رعایت ضوابط و قوانین مربوطه اقدام به نوسازی و ساخت و ساز های مجاز بکنند.
یک اقدام خردمندانه که هر چه قدر هم زمانبر باشد ارزش آن را دارد
یک اقدام خردمندانه که هر چه قدر هم زمانبر باشد ارزش آن را دارد تا مالکان و ناظران پروژه، گرفتار صدور حکم تخریب و معطلی در انجام پروژه نشوند. بنابراین، توجه به قوانین و ضوابط ساخت بالکن چه در ساختمان های نوساز چه قدیمی اقدامی کاملا هوشمندانه می باشد.
همان طور که گفته شد، مقدارجریمه ها در حدی نمی باشد که از بروز تخلفات ممانعت به عمل آورد، بنابراین، شهرداری ناچار به مصوب کردن لوایح مختلف است.
طبق تبصره ی چهار ماده ی 100، اگربالکن احداث شده، فاقد پروانه باشد، به مقداریک دهم ارزش معاملاتی بنا و همچنین به دلیل تراکم مازاد، یک دوم تا سه برابر ارزش معاملاتی بنا، حکم جریمه صادر می شود.
کمیسیون ماده ی 100
طبق کمیسیون ماده ی 100، اگر مالکین اقدام به ساخت بالکنی کنند که فاقد مجوزهای لازم و یا بر اساس پروانه ی ساخت نباشد، با حکم جریمه وتخریب مواجه می شوند. علاوه بر این، باید توجه داشت که عوارض پیش آمدگی بالکن نیز، شامل حال عوارض صدور پروانه ی ساخت می باشد.
توضیحات ذکر شده در بالا، بر اساس اطلاعات موجود جمع آوری شده است. و کاملا واضح است که هیچ گونه مبنای حقوقی ندارد و مسئولیتی در این زمینه متوجه نگارنده نمی باشد.
ضروری است هنگام اقدام به هر نوع ساخت و سازی، بر اساس قوانین و ضوابط منطقه ی ساخت و ساز و قوانین شهرداری منطقه ای که ساخت و ساز در آن صورت می گیرد اعم از بالکن یا هر ساختار دیگری در بنا، به طور کامل اطلاعات لازم را از شهرداری و متخصصان جمع آوری کنید. بعد از گذراندن این مرحله شروع به کار کنید تا ساخت و ساز شما غیر مجاز نباشد و با حکم تخریب و جریمه مواجه نشود.
